Wynajem lepszy od lokaty

Rynek nieruchomości wciąż nie może wyjść z kryzysu. To co jest przekleństwem sprzedających, może być okazją dla kupujących, a zwłaszcza tych, którzy chcą na tym zrobić dobry interes.
Każdy powód jest dobry do tego, żeby zacząć korzystnie inwestować i zapewnić sobie stabilizację.
Nieruchomość zakupiona pod wynajem była, jest i będzie wartościowym towarem, który zapewni nam dodatkowy dochód. Ceny nieruchomości są stabilne, a popyt na wynajem małych i wyremontowanych mieszkań ma tendencje wzrostowe. Kawalerki, które najczęściej są poszukiwane ze względu na niskie opłaty, na regionalnym rynku kupić można od 80 do 130 tysięcy złotych. Trzeba się tylko zastanowić, czy zainwestować mniejsze kwoty i samemu wyremontować i doposażyć mieszkanie, żeby lokal był efektowny, czy też zapłacić więcej i mieć lokal niemal gotowy do wynajęcia. Czasem jednak zdarzają się okazje, których nie można przepuścić - tak się dzieje, gdy ktoś wyjeżdża za granicę i na transakcję ma 1-2 dni. Płacąc gotówką można wynegocjować naprawdę dobrą cenę.

Po jakim czasie taka inwestycja powinna się zwrócić?
Inwestycja w mieszkania pod wynajem relatywnie szybko się zwraca i nie ma wielkiej konkurencji. Tym
bardziej teraz, gdy oprocentowanie lokat rzędu 2-3 procent sprawia, że nie mają one żadnego sensu.
Przyjęliśmy założenie, że przy kupnie nieruchomości przez naszą firmę, stopa zwrotu nie może być
niższa niż 5-6 proc. rocznie i bardzo tego pilnujemy. Jednak w Bydgoszczy można osiągnąć bez większego problemu stopę zwrotu inwestycji rzędu 8-9 proc. w skali roku i wyższą. Dla prostego rachunku - gdy kupujemy mieszkanie za 100 tysięcy złotych, chcemy, by inwestycja zwróciła się nam najdalej w ciągu 10 lat. Naszym klientom doradzamy podobne rozwiązania. Oczywiście, mówimy tu o sytuacji, w której inwestor płaci za mieszkanie gotówką, gdy kupowany lokal jest kredytowany, czas zwrotu znacznie się wydłuża. Pieniądze z najmu zawsze będą jednak dochodem pasywnym, z którego będzie można cyklicznie, przez lata korzystać. W dodatku rynek nieruchomości jest płynny, zawsze z takiej inwestycji można się wycofać, można mieszkanie czy dom w razie konieczności szybko sprzedać.

W co zainwestować na początku, by nie zamrozić funduszy i mieć pewność, że lokal znajdzie szybko
wynajmującego?
W Bydgoszczy wszystkie małe mieszkania bardzo szybko „się wynajmują”. Największy popyt na wynajmowane mieszkania jest na Bartodziejach. Wszystkich to dziwi, ale tak właśnie jest. Być może
ze względu na bliskość centrum. My również od tej dzielnicy zaczynaliśmy nasze inwestycje. Na Bartodziejach równie szybko wynajmowane są lokale w blokach, jak i w wieżowcach. Spore znaczenie
ma fakt, że SM „Zjednoczeni”, która ma większość lokali na Bartodziejach, jest uważana za spółdzielnię
z niskim czynszem. To z kolei przekłada się na większy zysk wynajmujących - mogą otrzymać lepsze
pieniądze za swój lokal, a osoba, która wynajmuje i tak zapłaci mniej niż za porównywalny lokal w innej spółdzielni. W dodatku w czynszu jest zryczałtowany gaz, co podnosi atrakcyjność wynajmu.

Jakich kwot z wynajmu można oczekiwać za wynajem mieszkania w Bydgoszczy czy Toruniu?
Jeśli ktoś oczekuje kwoty około 850-950 złotych za swoją kawalerkę, to mogę powiedzieć, że
na takie lokale znajdujemy klientów nawet w ciągu weekendu. Dla najemcy oznacza to, że wraz z kosztami prądu, Internetem, kablówką i wszystkimi mediami jego miesięczne koszty za mieszkanie
nie przekroczą 1500 złotych. Oczywiście te ceny dotyczą kawalerek. Jest jednak segment najemców,
którzy oczekują znacznie wyższego standardu, za który są gotowi zapłacić wyższą kwotę. Za lokal
na Osiedlu Paryskim właściciel oczekiwał 3 tysięcy złotych i też znalazł chętnych. Cena wynajmu
rzędu 1500 złotych w nowych budynkach nie jest zaskoczeniem.

A jakich nieruchomości nie warto kupować, myśląc o inwestowaniu?
Z doświadczenia wiem, że nie zawsze warto inwestować w stare kamienice, które wymagają generalnych remontów. Niestety w Bydgoszczy cały czas jest wiele kamienic, które wymagają dużych
nakładów finansowych. Nieco inaczej sytuacja wygląda w Toruniu, gdzie kamienice mieszczą się
w lepszych lokalizacjach, a większość z nich jest już po renowacji. Wielu początkujących w tym biznesie wiąże swoje plany z kamienicami, z prostego powodu - są najtańsze, jednak ich lokalizacja pozostawia wiele do życzenia, wystarczy spojrzeć na bydgoski Londynek. Jest jeszcze jedna kwestia - osoby szukające mieszkania do wynajmu obawiają się ogrzewania elektrycznego, bo ono dużo kosztuje. A opłaty eksploatacyjne i media to podstawowe kryterium, decydujące o tym, czy mieszkanie szybko się wynajmie i zacznie przynosić zyski, czy nie. Im mniejsze opłaty i koszty mediów, tym większa kwota dla właściciela. Warto pamiętać, że każdy najemca ma jakieś widełki cenowe, w których chce się zmieścić. Im większą część widełek będą stanowiły opłaty, tym mniej będzie mógł zażądać właściciel nieruchomości. W jego interesie jest więc, by te opłaty były jak najniższe. W starych, często nieocieplonych kamienicach koszty ogrzewania mogą być tak wysokie, że najemcy będzie bardziej opłacało się wynająć mieszkanie gdzieś w bloku niż płacić dodatkowo 500 złotych za ogrzewanie w sezonie, mimo, że formalnie czynsz w kamienicy jest niższy.

Wiele mówi się o tym, że kluczowa dla wynajmu jest lokalizacja...
Lokalizacja oczywiście ma znaczenie. Na przykład studenci szukają lokali blisko uczelni, bo dzięki
temu mogą zaoszczędzić czas i pieniądze na dojazdach. Dla każdego jednak dobra lokalizacja oznacza
coś innego. Dla niektórych Fordon jest fatalną lokalizacją, ale chętnie wynajmują tam mieszkania
bydgoszczanie, którzy dojeżdżają do pracy do Torunia czy studenci UTP. Wiele osób narzeka na stare
Szwederowo, być może to jeszcze wspomnienie przeszłości, zwłaszcza wśród osób, które pochodzą
z naszego miasta. Mamy jednak mieszkania na Szwederowie i też się szybko wynajmują, a kwoty
najmu są porównywalne z innymi dzielnicami.

Polskie prawo jednak nie jest doskonałe. Chroni nie właściciela mieszkania, tylko lokatora - nawet
gdy ten jest niesolidny i nie płaci czynszu. Wiele osób posiadających już mieszkania na wynajem
ma przykre wspomnienia związane z takimi mieszkańcami. Czy to nie jest zagrożenie dla takiego biznesu?
Nie, jeśli zastosujemy kilka podstawowych zasad. Dlatego też nasza firma, szukając lokatorów dla
klientów, prowadzi specjalną selekcję. Nie wynajmujemy mieszkania pierwszej osobie, która mówi
że jest zdecydowana. Dajemy sobie sporo czasu, by tych osób przewinęło się więcej. Niekiedy
w czasie rozmowy osoby opowiadają o swojej sytuacji, o utracie pracy, o kłopotach finansowych
lub konfliktach z poprzednim właścicielem wynajmowanego mieszkania. Wówczas wiemy,
że potencjalnie mogą sprawiać kłopoty. Oprócz tego mamy określone wymagania - podstawowe
to zaświadczenie o dochodach, wymagamy przedstawienia zaświadczenia o zatrudnieniu. To także
dodatkowy kontakt dla nas, gdyby działo się coś niedobrego. Jeśli ktoś nie ma nic do ukrycia, bez
problemu takie zaświadczenie przedstawia. Posiadamy również specjalną ankietę, w której prosimy
o podanie danych kontaktowych do rodziny, pracodawcy lub właściciela poprzednio wynajmowanego
mieszkania. Czasami wystarczy poprosić o „referencje” byłego właściciela poprzednio wynajmowanego lokalu. Dodatkowo nasza firma monitoruje comiesięczne płatności najemców,
dzięki czemu możemy szybko zareagować i uniknąć zadłużenia mieszkania, stosując skuteczną windykację lub wypowiadając umowę najmu. Cyklicznie przeprowadzamy również przeglądy wynajmowanych mieszkań.

Co dzieje się, gdy ktoś ma pieniądze, ale nie może udokumentować ich źródła?
Nie wynajmujemy mieszkań osobom bez udokumentowanego dochodu. Niestety, dla części osób
to problem, ponieważ operują w szarej strefie i choć mają pieniądze, nie mogą potwierdzić ich
źródła. Inaczej traktowani są studenci, umowy podpisujemy z rodzicami i to rodzice odpowiadają
prawnie za wynajmowany lokal.

Z jakimi kosztami musi się liczyć właściciel mieszkania, który chce skorzystać z usług takich firm jak Wasza?
Nasza firma pobiera 1000 złotych opłaty jednorazowej i następnie 11 procent netto miesięcznie
od kwoty najmu. Najemca nie ponosi dodatkowych kosztów związanych z wynajmem mieszkania.

Kim są wasi klienci?
Inwestorami są osoby, które przez przypadek weszły w posiadanie nieruchomości oraz firmy, które dysponują mieszkaniami w różnych miastach i oczekują kompleksowej obsługi mieszkań. Coraz
większą grupę stanowią osoby, które chcą okazyjnie zakupić mieszkanie pod wynajem i czerpać
z niego zyski. Dla takich osób poszukujemy okazji rynkowych i kupujemy w ich imieniu lokale, którymi
potem zarządzamy.

Jakim potencjałem mieszkaniowym dysponujecie?
W regionie kujawsko-pomorskim zarządzamy kilkudziesięcioma mieszkaniami, w całej Polsce to
ok. 2,5 tys. nieruchomości. Kupujemy mieszkania dla inwestorów i zarządzamy nimi, ale kupujemy
również nieruchomości hurtowo, prowadząc negocjacje z deweloperami - możemy wtedy od razu zapłacić za cały pion albo pół bloku. Jedną z nowych usług jest nowa forma inwestycji - zakup całych kamienic.