Ceny poniżej rynkowych – jak budować na wynajem w mniejszych miastach – 5. część cyklu „Jak u siebie – wszystko o najmie instytucjonalnym”

Autorka: Joanna Erbel, członkini rady programowej Fundacji Rynku Najmu

Pandemia wpłynęła na wiele sektorów naszego życia, w tym na nasze podejście do mieszkania i oczekiwania odnośnie jakości najbliższego otoczenia, w tym dostępu do zieleni. Zmienia się również rynek pracy. Już nie trzeba na co dzień mieszkać w dużym mieście, aby dobrze zarabiać. Duże firmy zatrudniające osoby pracujące intelektualnie otworzyły się na pracę zdalną i hybrydową. Jednocześnie mniejsze miasta walczą o nowe miejsca pracy przyciągając inwestorów otwierających zakłady produkcyjne.

Te zmiany na rynku pracy pociągają za sobą zapotrzebowanie na mieszkania na wynajem nie tylko w dużych ośrodkach, ale również w mniejszych. Dodatkowym atutem małych miast jest ich kompaktowość – zazwyczaj oferują znacznie lepszy niż większe miasta dostęp do terenów zieleni i potrzebnych na co dzień usług. Przez to stają się szczególnie atrakcyjne dla rodzin z małymi dziećmi. Co więcej, presja cenowa na mieszkania sprawia, że w dużych miastach coraz trudniej utrzymać się osobom pracującym w sektorze publicznym, zwłaszcza nauczycielom i pielęgniarkom. Przestaje być oczywiste, że większe miasta zapewniają lepszą edukację i lepsze usługi zdrowotne.

Te zmiany na rynku pracy i rynku mieszkaniowym wykorzystują włodarze mniejszych miast. Najbardziej aktywne gminy stawiają na aktywną politykę mieszkaniową, aby przyciągnąć nowych mieszkańców i mieszkanki. Argumentem ma być lepsza jakość życia – rozumiana jako poziom codziennego komfortu funkcjonowania, jak i wpływ na przyszłość swojej okolicy.

Chcą przyciągać ambitne młode osoby oraz pracowników i pracowniczki strategicznych dla miasta zawodów. Przykładem takiego miasta jest Pleszew, który dla osób, które sprowadzą się do gminy, zarezerwował 20% mieszkań w nowo budowanych TBS-ach oraz przyznaje dodatkowe punkty za aktywność społeczną. Włocławek przeznaczył pulę mieszkań dla zawodów medycznych oraz współpracuje z pracodawcami chętnymi do wynajmowania mieszkań pracowniczych. Chrzanów swoją politykę mieszkaniową łączy z tworzeniem specjalnej strefy ekonomicznej skierowanej do branży CleanTech, łączącej nowoczesne technologie ze zrównoważonym rozwojem. To przykłady strategicznego myślenia o polityce mieszkaniowej jako ważnym elemencie rozwoju gmin. W ten sposób mniejsze miasta chcą odwracać trendy demograficzne i stać się atrakcyjne dla aktywnej klasy średniej.

Dodatkowym atutem powiązania polityki rozwojowej, w tym demograficznej, z polityką mieszkaniową jest nastawienie się na potrzeby szerszego grona niż robi to komercyjny rynek mieszkań na wynajem. W tym na potrzeby młodych rodzin, którym coraz trudniej znaleźć nie tylko dostępne cenowo lokum, ale również takie, które jest odpowiedniej wielkości. Komercyjne inwestycje to przede wszystkim budynki z małymi mieszkaniami.
Jak czytamy w raporcie ThinkCo Przewodnik po PRS, 90% mieszkań budowanych w sektorze PRS to kompaktowe mieszkania: dwupokojowe (50,5%) i kawalerki (38,8%). Zaledwie 9,8% to mieszkania trzypokojowe, większe to jedynie 0,9%. Oznacza to, że komercyjna oferta najmu w dużych miastach nie przewiduje mieszkań dla rodzin. Sektor PRS jako swoich najemców i najemczynie widzi przede wszystkim singli i singielki lub pary. Podobne preferencje mają również indywidualne osoby kupujące mieszkania jako inwestycje. W tym sensie prywatny rynek najmu w dużych miastach wypycha rodziny na przedmieścia lub właśnie do mniejszych ośrodków.

Tak więc nie tylko zmiany na rynku pracy, ale również i struktura mieszkań w sektorze PRS dają szansę rozwojową dla mniejszych miejscowości, które chcą zawalczyć o nowych mieszkańców i mieszkanki, albo o osoby, które wyjechały na studia i wcześniej nie rozważały powrotu. Aby skutecznie to robić, gminy powinny korzystać z szerokiego spektrum rozwiązań– tak, aby poszczególne grupy społeczne mogły znaleźć odpowiednie dla siebie lokum. Do dostępnych instrumentów i programów, z których mogą z powodzeniem korzystać średnie lub mniejsze miasta chcące budować segment dostępnego najmu należą:

Fundusz Mieszkań Dla Rozwoju (FMdR) – fundusz prowadzony przez spółkę PFR Nieruchomości, oferuje mieszkania w formule najmu instytucjonalnego. Inwestycje mogą przybrać różne formy, takie jak nabycie gruntów z przeznaczeniem pod budowę, finansowanie budowy na gruncie wskazanym przez samorząd a także nabywanie już budynków lub osiedli realizowanych przez podmioty prywatne. Kryteria do rekrutacji przyszłych mieszkanek i mieszkańców są ustalane wspólnie z samorządem, na których terenie znajdują się inwestycje. Inwestorem są spółki celowe powołane do prowadzenia konkretnych inwestycji. FMdR to oferta dla gmin, które nie chcą samodzielnie angażować się w budowę mieszkań na wynajem. W tym modelu koszt gruntu jest wliczony w koszt inwestycji. Gmina, z którą PFRN podpisuję umowę, może starać się o dofinansowanie do czynszów z programu BGK Mieszkanie na Start, co pozwala obniżyć koszty najmu do 20%. Dopłaty udzielane są na 15 lat, zaś osoby otrzymujące dopłaty muszą składać oświadczenia o wysokości swoich dochodów.

Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe (SIM) – nowa formuła prawna dla Towarzystw Budownictwa Mieszkaniowego. SIM-y mogą być tworzone w formie spółek z ograniczoną odpowiedzialnością, spółek akcyjnych lub spółdzielni osób prawnych. SIM-y to organizacje non-profit, więc uzyskane dochody przeznacza się w całości na działalność statutową. Samorząd może obniżać koszty najmu wnosząc aportem działkę do spółki. W takim przypadku wysokość czynszu liczona jest od kosztu budowy inwestycji. Na budowę SIM-ów gminy mogą pozyskać środki z Banku Gospodarstwa Krajowego z Funduszu Dopłat. Grant z Funduszu Dopłat na budowę mieszkań może wynieść do 35% poniesionych kosztów inwestycji. W przypadku mieszkań budowanych w formule dojścia do własności, czy stopniowego wykupywania mieszkań przez najemców lub najemczynie, część środków na inwestycję pochodzi z przedpłat przyszłych najemców, z tzw. partycypacji.

Fundusz Dopłat – fundusz Banku Gospodarstwa Krajowego, z którego środki przeznaczone są na program bezzwrotnego wsparcia budownictwa, wspierający gminy i inne podmioty w prowadzeniu społecznej polityki mieszkaniowej. Środki z Funduszu Dopłat mogą być przeznaczone na finansowanie lokali mieszkalnych na wynajem, mieszkań czynszowych, mieszkań chronionych, mieszkań zakładowych, noclegowni, schronisk dla osób bezdomnych, ogrzewalni i pomieszczeń tymczasowych, infrastruktury technicznej, infrastruktury społecznej. Bezzwrotne wsparcie budownictwa mieszkaniowego może objąć nawet do 95% wartości przedsięwzięcia (bez oceny zdolności kredytowej i obciążania wskaźnika długu gminy). Wsparcie umożliwia finansowanie mieszkań wraz z infrastrukturą towarzyszącą, z wyjątkiem gruntu. To właśnie z tej puli środków finansowane są dopłaty do czynszów
Gminy chcące prowadzić aktywną politykę mieszkaniową budując nowe inwestycje mają więc do dyspozycji różne narzędzia finansowe i organizacyjne. Wybór konkretnego jest zawsze pochodną istniejącej już struktury organizacyjnej i zasobów, którymi w danym momencie dysponuje samorząd. Wsparcie finansowe Banku Gospodarstwa Krajowego oraz organizacyjne, jakie zapewnić może PFR Nieruchomości, to pomoc dla gmin, których samodzielnie nie byłoby stać na budowę nowych mieszkań. Dzięki temu zagrożone depopulacją albo już wyludniające się gminy mogą aktywnie włączać mieszkalnictwo w swoje plany rozwojowe i oferować dobrej jakości i dostępne cenowo mieszkania swoim obecnym i przyszłym mieszkankom i mieszkańcom, w tym młodym rodzinom z dziećmi.

Dostępność mieszkań jest wyzwaniem dla bardzo wielu samorządów, zarówno tych największych, ale także małych gmin. Jednak, formuła w której realizujemy inwestycje mieszkaniowe sprawdza się najlepiej w projektach o określonej skali oraz w lokalizacjach z dobrą perspektywą rozwoju rynku najmu.

Należy podkreślić, że nasze inwestycje są realizowane na zasadach rynkowych i są finansowane ze środków funduszu inwestycyjnego. Z jednej strony jesteśmy zobowiązani do zapewnienia określonej stopy zwrotu inwestorowi, z drugiej zaś do zaoferowania stawki czynszu, która będzie atrakcyjna dla osób, które nie posiadają zdolności kredytowej. Każda decyzja inwestycyjna jest poprzedzona szeregiem analiz - nie tylko technicznych czy prawnych, ale także raportem komercyjnym, który analizuje sytuację na lokalnym rynku. Zdajemy sobie sprawę z tego, że stawki czynszów w naszych inwestycjach muszą być atrakcyjne w porównaniu z innymi ofertami występującymi na rynku. Gdy okazuje się, że szacowane koszty realizacji danego projektu oraz zarządzania nim sprawiają, że wynikająca z nich wysokość czynszu znacznie przekroczy średnią występującą na danym rynku - nie realizujemy takiego przedsięwzięcia. Nasze inwestycje mają szansę na powodzenie tylko przy określonej skali projektu oraz lokalizacji z dużym potencjałem dla rynku najmu. Jednak, nasze dotychczasowe doświadczenia wykazują, że nie muszą to być jedynie największe polskie miasta, w tych średnich również jest popyt na zinstytucjonalizowany najem.