Nie trzeba mieć dużych długów, by stracić własne mieszkanie. Po czym poznać, że komornik ma nas na celowniku?

Egzekucja z nieruchomości jest jednym ze sposobów na odzyskanie należności. Komornik nie sięga po nią jednak w pierwszej kolejności. Dochodzi do niej dopiero, gdy roszczenia wierzycieli nie mogą zostać zaspokojone w inny sposób.

Najczęściej do egzekucji nieruchomości dochodzi, gdy dług opiewa na bardzo dużą kwotę, której nie można wyegzekwować w inny sposób. W praktyce oznacza to, że nie dojdzie do licytacji komorniczej nieruchomości za niezapłacony rachunek za telefon czy nieopłacony mandat. Według art. 952 § 2 Kodeksu Postępowania Cywilnego wierzyciel jest uprawniony do złożenia wniosku o egzekucję nieruchomości, jeżeli wysokość egzekwowanej należności głównej stanowi co najmniej równowartość jednej dwudziestej części sumy oszacowania nieruchomości.

Zajęcie nieruchomości przez komornika jest możliwe, jeżeli przez dłuższy czas będziemy zwlekać ze spłatą zaległego długu i nasza sprawa zostanie oddana w ręce sądu. Warto jednak pamiętać, że celem działań komornika nie będzie jednak odebranie nam całego majątku i pozbawienie nas dachu nad głową. Osoba zadłużona na zagwarantowane pewne prawa, a na komorniku spoczywają konkretne obowiązki.

Wierzyciel składa wniosek o wszczęcie egzekucji i wtedy do sprawy zostaje wyznaczony komornik działający przy odpowiednim sądzie rejonowym – urzędnik państwowy, którego prawa i obowiązki oraz każde podejmowane przez niego działanie są ściśle regulowane przez prawo.

Postępowanie egzekucyjne prowadzone przez komornika, do którego w praktyce dochodzi w wyniku uporczywego uchylania się od obowiązku spłaty, bądź utrudnionego kontaktu z osobą zadłużoną, nie oznacza jednak automatycznego rozpoczęcia egzekucji z nieruchomości.

– Naczelną zasadą postępowania egzekucyjnego jest to, aby samo postępowanie było jak najmniej uciążliwe dla osoby zadłużonej, stąd w pierwszej kolejności brane pod uwagę są inne składniki majątku, dzięki którym zaległe zadłużenie może zostać spłacone: przede wszystkim chodzi o wynagrodzenie za pracę, inne środki pieniężne pozostające na rachunkach bankowych – np. emerytura i inne świadczenia z ZUS-u. Jednak na rachunku osoby zadłużonej komornik musi pozostawić kwotę wolną o zajęcia komorniczego – tłumaczy Anna Klemensowicz, ekspert Intrum.

Kwota wolna od zajęcia to minimalna kwota, która ma nam pozwolić na niezbędne do życia wydatki. Jest określona przez prawo. W przypadku wynagrodzenia za pracę to równowartość najniższej płacy minimalnej obowiązującej w danym roku podatkowym.

- Poza zajęciem konta bankowego, komornik ma prawo do zajęcia rzeczy materialnych, czyli tzw. majątek ruchomy: np. jest to biżuteria czy samochód. Jednak nie może pozbawić osoby zadłużonej sprzętów, które są związane z wykonywaniem przez nią pracy zarobkowej i niezbędnych co codziennego funkcjonowania (np. sprzętu rehabilitacyjnego lub komputera potrzebnego do nauki) – zaznacza Anna Klemensowicz, ekspert Intrum.

Jak dodaje - z egzekucji komorniczej są również wyłączone rzeczy osobiste, które nie mają ponadprzeciętnej wartości rynkowej. Dopiero, gdy roszczenia wierzyciela nie mogą zostać zaspokojone w inny sposób, komornik rozpoczyna proces egzekucji z nieruchomości. Aby było to możliwe – wierzyciel musi ją wcześniej wskazać we wniosku wysłanym do komornika.

Komornik może zająć zarówno budynki mieszkalne, jak i obszary niezabudowane. Wystarczy, że należą one do osoby zadłużonej w całości lub w części.

Nim dom lub mieszkanie zostanie zajęte - komornik wzywa dłużnika do zapłaty zadłużenia, które zostało nakazane przez sąd. Zapłata powinna mieć miejsce w przeciągu 2 tygodni od daty doręczenia wezwania. Jeżeli do tego nie dojdzie - komornik przystąpi do opisu i oszacowania wartości obiektu.

Wezwanie dłużnika do zapłaty i brak wpłaty nie są tożsame z zajęciem nieruchomości. Aby do tego doszło wierzyciel musi złożyć stosowny wniosek oraz opłacić zaliczkę. Wtedy komornik wysyła wniosek o dokonanie wpisu do księgi wieczystej o wszczęciu egzekucji z nieruchomości. Na tym etapie właściciel nadal może zarządzać nieruchomością.

Kolejnymi etapami będą obwieszczenie o licytacji i licytacja.

– Po zakończonej licytacji komorniczej i prawomocnym przeniesieniu własności na nowego nabywcę, osoba zadłużona dostaje wezwanie do dobrowolnego opuszczenia nieruchomości w wyznaczonym stosownie do okoliczności terminie – zaznacza Anna Klemensowicz, ekspert Intrum.

Zgodnie z art. 1046 Kodeksu Postępowania Cywilnego komornik może przenieść osobę zadłużoną do innego lokalu lub pomieszczenia, do którego przysługuje mu tytuł prawny i w którym może zamieszkać. Jeżeli dłużnik nie ma innego lokalu lub pomieszczenia do zamieszkania - komornik wstrzymuje się czynnościami do czasu, gdy gmina znajdzie dla zadłużonego tymczasowe pomieszczenie.

– Oznacza to, że wyniku przeprowadzenia egzekucji komorniczej z nieruchomości osoba zadłużona nie zostaje bez dachu nad głową. Otrzymuje mieszczanie zastępcze, w którym może przebywać, póki nie stanie na nogi i nie odbuduje swoich finansów – wyjaśnia Anna Klemensowicz.

Eksmisji nie można dokonać w okresie ochronnym przed eksmisją – od 1 listopada do 31 marca – jeśli osobie lub osobom eksmitowanym nie przydzielono lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie.

Niezależnie od trwania okresu ochronnego, bez zapewnienia lokalu socjalnego, nie można dokonać eksmisji: kobiet w ciąży, rodzin z małoletnimi dziećmi, osób niepełnosprawnych i ubezwłasnowolnionych oraz ich opiekunów. Dotyczy to także osób obłożnie chorych, emerytów i rencistów, którym przysługują świadczenia z pomocy społecznej, a także osób posiadających status bezrobotnego.