Umowa przedwstępna kupna i sprzedaży nieruchomości - czym jest, czemu służy i czy trzeba ją podpisywać?

Piękny kawałek ziemi, atrakcyjne mieszkanie czy zadbany dom pod miastem – to marzenia wielu z nas. Bywa, że ich spełnienie nieoczekiwanie okazuje się na wyciągnięcie ręki. Trzeba tylko zorganizować pieniądze. Żeby okazja nie uciekła nam sprzed nosa, warto podpisać umowę przedwstępną z właścicielem interesującej nas nieruchomości.

Pani Katarzyna od lat marzyła o drewnianej chacie gdzieś w Bieszczadach. Przycupnięty u podnóża stromego wzniesienia dom, ogrodzony płotem z żerdzi, ze studnią na środku podwórka, bzem i drzewami owocowymi. Takich siedlisk widywała wiele każdego lata, kiedy w okolicach Sanoka spędzała wakacje.

Umowa przedwstępna na zakup nieruchomości

Pewnego wiosennego dnia do pani Katarzyny zadzwoniła zaprzyjaźniona góralka, żeby poinformować, że pod Leskiem jest do sprzedania dom, kropka w kropkę taki, jaki wymarzyła sobie nasza bohaterka. Syn zmarłej właścicielki domostwa nie chce dużo, tylko 50 tys. zł. Ma poukładane życie za granicą i na siermiężnej ojcowiźnie mu nie zależy. Trzeba było działać szybko, żeby ktoś nie sprzątnął okazji sprzed nosa.

Pani Katarzyna nie dysponowała takimi pieniędzmi, ale bez problemu mogła wziąć kredyt. Byle tylko dom na nią zaczekał. Tu ratunkiem okazała się umowa przedwstępna kupna nieruchomości pod Leskiem, którą kobieta podpisała z synem właścicielki i spadkobiercą jej majątku.

Dała 5 tys. zł zadatku i umówiła się z nim, że reszty formalności dopełni w ciągu dwóch następnych miesięcy. Właściciel zgodził się na te warunki i odstąpił od poszukiwania innego kontrahenta. W ustalonym terminie pani Katarzyna dostarczyła pieniądze, podpisano akt u notariusza, a ona stała się właścicielką upragnionego siedliska w Bieszczadach.

Wzajemne zobowiązanie. Umowa przedwstępna jednym z warunków

Czym więc jest umowa przedwstępna?

• Przede wszystkim wiąże ona strony w okresie od momentu uzgodnienia warunków transakcji do momentu zawarcia umowy finalnej, stanowiąc zabezpieczenie ich roszczeń w przypadku wycofania się lub chęci zmiany uzgodnionych warunków przez jedną ze stron transakcji.
• Pełni też funkcję ostrzegawczą, gdy w księdze wieczystej pojawi się roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości.
• Najczęściej spotykanym powodem zastosowania umowy przedwstępnej – jak w opisanej wyżej historii pani Katarzyny - jest konieczność zapewnienia kupującemu odpowiedniej ilości czasu, potrzebnego do uzyskania środków finansowych na nabycie nieruchomości w drodze kredytu bankowego lub pożyczki.
• Kolejne często występujące przesłanki to m.in. konieczność regulacji stanu prawnego nieruchomości przed jej sprzedażą, uzyskanie wymaganych decyzji i zezwoleń (np. decyzji o warunkach zabudowy, zezwolenia sądu na sprzedaż nieruchomości przez osobę małoletnią) czy konieczność dokonania przez odpowiednie organy zmian przeznaczenia zbywanej nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Co powinna zawierać umowa przedwstępna

Warto wiedzieć, że umowa przedwstępna wcale nie musi mieć formy aktu notarialnego. Wystarczy ze strony uzgodnią wspólny tekst, podejmą określone zobowiązania, a dokument sygnować będą podpisami.

1. Taka umowa musi zawierać jednak podstawowe dane osobowe uczestników transakcji,
2. dane przedmiotu, którego dotyczy oraz obietnicę zawarcia umowy przyrzeczonej, czyli tej ostatecznej.

Przez istotne postanowienia umowy przedwstępnej należy rozumieć przede wszystkim typ umowy (sprzedaż, darowizna, najem), przedmiot umowy (jednoznaczne określenie nieruchomości) oraz uzgodnioną cenę nieruchomości. Ponadto w umowie przedwstępnej powinny się znaleźć pozostałe istotne dla stron warunki transakcji, które zostały uzgodnione podczas negocjacji poprzedzających jej zawarcie.

Jeśli jednak zdecydujemy się na zawarcie umowy przedwstępnej u notariusza - a wiąże się to z kosztami taksy notarialnej - jesteśmy lepiej chronieni przez prawo. Wówczas każdej ze stron przysługuje roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości będącej przedmiotem umowy.

W tym wypadku wystarczy do tego prawomocne orzeczenie sądu, zastępujące oświadczenie woli strony, która nie wykonała zobowiązań zawartych w umowie przedwstępnej. Nie jest wtedy już konieczna umowa transakcyjna w formie aktu notarialnego. Innymi słowy, każda ze stron uzyskuje prawo do dochodzenia przed sądem przeniesienia własności nieruchomości wbrew woli drugiej strony na warunkach określonych w umowie przedwstępnej.

Co ważne, przeniesienie własności ma miejsce z chwilą uprawomocnienia się wyroku. Istotną zaletą powierzenia umowy notariuszowi jest też weryfikacja przez niego stanu prawnego nieruchomości już na tym etapie kupna nieruchomości.

Opłaty za sporządzenie umowy przedwstępnej u notariusza uzależnione są od wartości nieruchomości. Dla przykładu – jeśli podpisujemy umowę przedwstępną kupna mieszkania o wartości 250 tys. zł, to u notariusza zostawimy nieco ponad 1,6 tys. zł. Jeśli przedmiotem umowy jest dom z działką wart 400 tys. zł, to notariuszowi zapłacimy 2 tys. zł.