Niestraszna nam już dziura w ziemi

„Dobrze, że ta ustawa w końcu się pojawiła. Reguluje bowiem przede wszystkim relacje pomiędzy kupującymi a deweloperami, którzy dotychczas występowali z pozycji silniejszego. Jak ktoś chciał kupić mieszkanie, musiał godzić się na wszystko”.

Rozmowa z MICHAŁEM KRAJKOWSKIM, głównym analitykiem Domu Kredytowego Notus SA.

Jakie pułapki czyhają obecnie na kupujących mieszkanie od dewelopera?<!** reklama>

Dotychczas treść umowy z deweloperem tak naprawdę regulował tylko kodeks cywilny. Teoretycznie o szczegółach decydowali sprzedający i kupujący. Większość deweloperów działała jednak z pozycji siły i narzucała klientowi własny wzorzec umowy. Na ogół wszystko sprowadzało się do tego, że klient akceptował to, co proponował mu deweloper albo nie dochodziło do podpisana umowy. Od 29 kwietnia takie praktyki powinny się skończyć, ponieważ wchodzi w życie tzw. ustawa deweloperska, która w rzeczywistości jest ustawą o ochronie nabywców lokali.

Kupno mieszkania będzie bezpieczniejsze?

Zdecydowanie tak. Ustawa bowiem szczegółowo reguluje, co w umowie, którą klient podpisuje z deweloperem, musi być zawarte. Nie będzie już takich sytuacji, że klient, chcąc wpisania do umowy dodatkowych ustaleń, np. dotyczących wysokości kar umownych, które musiałby zapłacić deweloper, gdyby nie wywiązał się z umowy, spotykał się z odmową. Teraz to, czy tego rodzaju postanowienia znajdą się w umowie, nie będzie już zależało od dobrej woli dewelopera. Jeżeli w umowie przedwstępnej ich nie będzie, to klient będzie miał prawo odstąpić od niej bez żadnych konsekwencji finansowych.

Jakie obowiązki będą mieli deweloperzy?

Po pierwsze, ustawa reguluje treść umowy przedwstępnej, która musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Po drugie, deweloper będzie musiał przed podpisaniem umowy przedstawić tzw. prospekt informacyjny inwestycji. W tym dokumencie deweloper powinien pochwalić się swoimi dotychczasowymi osiągnięciami, czyli podać, co i gdzie budował, czy inwestycje kończył terminowo; przedstawić źródła finansowania oferowanej inwestycji; poinformować, czy będzie ją realizował z własnych środków czy posiłkując się kredytem bankowym; szczegółowo przedstawić projekt i opisać, co jest planowane na sąsiedniej działce i poinformować, czy w promieniu jednego kilometra znajdują się jakieś uciążliwe obiekty, czyli spalarnie śmieci, autostrady, cmentarze, wysypiska śmieci, itp. Dzięki temu, że prospekt informacyjny będzie miał charakter oferty handlowej, klienci będą mieli możność porównania jej według tych samych kryteriów z innymi. Po trzecie, fundusze wpłacane przez klienta będą gromadzone na rachunku powierniczym w banku.

Co z tego wynika dla kupującego mieszkanie od dewelopera?

To duża zmiana, ponieważ do tej pory środki, które klienci wpłacali deweloperowi, najczęściej wpływały bezpośrednio na jego konto. Teraz te pieniądze będą trafiały na bankowy rachunek powierniczy - zamknięty lub otwarty. W przypadku rachunku zamkniętego, deweloper otrzyma od banku pieniądze za inwestycję dopiero po jej ukończeniu. Natomiast w przypadku rachunków otwartych, deweloper będzie otrzymywał pieniądze po zakończeniu każdego kolejnego etapu inwestycji. Ochrona pieniędzy klientów za pomocą rachunku powierniczego nie będzie jednak dotyczyła inwestycji, których proces sprzedaży rozpoczął się przed wejściem w życie ustawy. Jeżeli później, to deweloper będzie miał obowiązek posiadania rachunku powierniczego, tym samym straci możliwość finansowania budowy z pieniędzy klientów.

A jeżeli deweloper zbankrutuje?

W przypadku, gdy deweloper ogłasza upadłość, środki zgromadzone na rachunku powierniczym są wyłączone z masy upadłościowej i ich właściciele otrzymają je z powrotem. Klienci, którzy podpisali umowę z tym przedsiębiorcą, mają prawo do dokończenia budowy, oczywiście pod kontrolą banku. W praktyce jednak, w przypadku np. stu klientów, którzy zamierzali nabyć mieszkania w tym samym budynku, może być trudno o porozumienie.

Czy wszyscy deweloperzy sprostają nowym wymaganiom?

Wielkie firmy deweloperskie, które mają doświadczenie na tym rynku i własny kapitał, na pewno poradzą sobie z nowymi przepisami. Natomiast te mniejsze, ponieważ budowa nie może już być finansowana bezpośrednio przez klientów, mogą mieć kłopoty. Kilka lat temu, kiedy na rynku nieruchomości panowała hossa, sprzedawało się wszystko, nawet na etapie dziury w ziemi. Teraz to już się skończy. Można się spodziewać, że z rynku zniknie prawdopodobnie część małych firm, które mogą mieć problem z uzyskaniem kredytu inwestycyjnego.

Ceny nowych mieszkań mogą wzrosnąć?

Jest takie ryzyko, bo deweloperzy będą musieli ponosić m.in. koszty prowadzenia rachunku powierniczego. Obecnie mamy jednak na rynku tak dużą podaż nowych mieszkań, że deweloperzy raczej nie będą windować cen. Będą szukali innych możliwości obniżenia kosztów, może zmniejszając swoją marżę, choć to wątpliwe, bo wszyscy twierdzą, że są one już tak niskie, że nie da się ich jeszcze obniżyć. Ale w ostatecznym rachunku i tak za wszystko zapłaci klient.

Jak można ocenić nowe przepisy?

Dobrze, że ta ustawa w końcu się pojawiła. Reguluje bowiem przede wszystkim relacje pomiędzy kupującymi a deweloperami, którzy dotychczas występowali z pozycji silniejszego. Jak ktoś chciał kupić mieszkanie, musiał godzić się na wszystko. Najważniejsze jest wprowadzenie rachunku powierniczego, co zabezpiecza klientów, którzy do tej pory nigdy nie mieli całkowitej pewności, że dana inwestycja zostanie przez dewelopera dokończona i czasami tracili pieniądze w przypadku upadłości.