Porady prawnika. Zakończenie umowy najmu

Z zakończeniem umowy najmu wiążą się określone obowiązki zarówno po stronie wynajmującego, jak i po stronie najmującego. Głównym obowiązkiem po stronie najemcy zgodnie z treścią art. 675 § 1 k.c. jest zwrot rzeczy wynajmującemu w stanie niepogorszonym.

Zatem najemca winien przez czas trwania najmu używać rzeczy najętej w sposób w umowie określony, a gdy umowa nie określa sposobu używania - w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczy. Aczkolwiek najemca zgodnie z treścią art. 675 § 1 k.c zwracając przedmiot najmu nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania.

„Normalne użytkowanie”
W sytuacji, gdy najemca zwróci przedmiot najmu w stanie pogorszonym, może uchylić się od obowiązku naprawienia szkody, gdy udowodni, że gorszy stan rzeczy jest usprawiedliwiony jej normalnym zużyciem. Natomiast jeżeli najemca nie udowodnił, że gorszy stan rzeczy najętej jest usprawiedliwiony jej normalnym zużyciem, wynajmującemu należy się odszkodowanie.

Pokrycie szkody może nastąpić poprzez potrącenie odpowiedniej kwoty z kaucji, zaś w sytuacji, gdy wysokość szkody przewyższa wysokość kaucji albo najemca nie był w ogóle zobowiązany do wpłacenia kaucji, wtedy wynajmujący może dochodzić odszkodowania na drodze sądowej.

Ponadto, w związku z zakończeniem umowy najmu, wynajmujący jest zobowiązany niezwłocznie rozliczyć się z najemcą z wpłaconej kaucji, jeżeli była wpłacona, jak i również z nadpłat za media, o ile takie wystąpiły. Należy zwrócić uwagę, iż nakłady najemcy w postaci drobnych napraw nie podlegają zwrotowi.

Najemca zgodnie z kodeksem cywilnym jest zobowiązany do drobnych nakładów - napraw i konserwacji w lokalu, wynikających z bieżącej eksploatacji. Nie jest natomiast zobowiązany do przeprowadzania poważnych prac konserwacyjnych.

Jeżeli najemca ulepszy przedmiot najmu, co zwiększy jego wartość, wynajmujący (pod warunkiem, że strony w umowie najmu nie postanowiły inaczej) może albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu przedmiotu najmu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.

Warto pamiętać
Najemca w wyniku zakończenia umowy najmu zobowiązany jest do niezwłocznego zwrócenia przedmiotu najmu wynajmującemu.

W sytuacji, gdy najemca nie zwrócił w terminie przedmiotu najmu (mieszkania, pokoju, garażu itp.), wynajmującemu należy się wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z lokalu.